Aunque la Ley de Propiedad Horizontal parte de la base de que el procedimiento de toma de decisiones trascendentes sobre lo común tiene un punto asambleario, deja un cierto margen para que la gestión básica del día a día sea posible sin convocar una reunión que lo mismo no puede ser todo lo inmediata que es necesario. La comunidad tiene delegada la toma de decisiones en la junta directiva, propietarios al fin y al cabo y obligados a desembolsar su parte alícuota llegado el momento, y estos tienen responsabilidades ante terceros.
No precisan de acuerdo previo de la Junta de propietarios, ya vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, por ejemplo
“Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”
O sea, que el presidente de la comunidad puede (y debe), sin necesidad del concurso de sus vecinos, decidir reparar/sustituir un canalón de pluviales que está suelto y puede desprenderse, o cambiar una parte de la instalación eléctrica que ha resultado dañada por cualquier motivo y es necesaria para la vida cotidiana de los comuneros, o reparar una grieta que causa una entrada de agua en una vivienda. Y el coste de esas decisiones va a los propietarios de la comunidad, que celebrarán una Junta para tener conocimiento, en su caso, de la necesidad de una derrama y tomar decisiones sobre los términos en los que se hace frente a ella. O, si había fondos en la comunidad, lo mismo se limita a dar la información en la asamblea anual ordinaria, tratándolo como un gasto más al que se ha hecho frente con los recursos disponibles.
Obviamente los comuneros pueden opinar sobre los términos en los que la decisión haya sido adoptada. Discutir en su caso la necesidad de la obra, o de esa obra en concreto en lugar de otra. Es antropológicamente fascinante la capacidad de opinar sobre obras y detalles técnicos que desarrollan un número significativo de ciudadanos por la mera adquisición de un inmueble. Lo que no se puede es revertir el hecho, con la idea de no hacerse cargo de la cantidad que resulte necesario abonar.
Antes de encolerizarse por un gasto que se considera suntuario cuando se presenta en forma de factura y no en forma de problema a resolver, hay que tener en cuenta que no es común que un presidente de comunidad haga un gasto de entidad sin preguntar antes, salvo que sea una emergencia. Someterse al escrutinio inquisidor de los vecinos no es un plato de gusto. Y si el presidente ha resultado ser persona de criterio poco compartido, la solución es muy fácil: en el momento en que toque cambio de presidente, ofrézcase voluntario.
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